上海市規(guī)劃和自然資源局 上海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委員會關(guān)于開展本市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股的通知

滬規(guī)劃資源鄉(xiāng)[2024]151號                2024-4-26

各涉農(nóng)區(qū)人民政府、臨港新片區(qū)管委會、市政府相關(guān)部門：

　　為貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》，深化農(nóng)村土地制度改革，進(jìn)一步完善集體建設(shè)用地權(quán)能，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股行為，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略深入實施，現(xiàn)結(jié)合本市實際，通知如下。

　　一、總體要求

　　圍繞鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施的總體目標(biāo)，堅持農(nóng)村土地集體所有制，切實尊重農(nóng)民意愿，落實民主決策程序，在優(yōu)先保障農(nóng)村基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施、農(nóng)民居住用地的基礎(chǔ)上，依據(jù)國土空間規(guī)劃和用途管制要求，有效盤活集體建設(shè)用地，鼓勵引導(dǎo)高品質(zhì)鄉(xiāng)村振興項目，切實履行政府監(jiān)管職能，激活鄉(xiāng)村資源要素，促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收，穩(wěn)妥有序防范風(fēng)險，保障集體建設(shè)用地作價入股行為依法合規(guī)、配套完善、風(fēng)險可控、監(jiān)管有力。

　　二、管理規(guī)則

　　(一)適用范圍。浦東新區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、寶山區(qū)、松江區(qū)、金山區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外鄉(xiāng)村地區(qū)以一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股與合作方成立新公司使用土地的情形適用本文件。

　　(二)適用條件。作價入股地塊所有權(quán)應(yīng)當(dāng)依法登記、符合規(guī)劃、無權(quán)屬爭議，未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)等限制土地權(quán)利，且符合產(chǎn)業(yè)政策、生態(tài)環(huán)境和用途管制要求。需要處理的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)和補(bǔ)償已經(jīng)處理完畢，具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發(fā)建設(shè)條件，但作價入股合作雙方另有約定的除外。

　　鼓勵鄉(xiāng)村休閑旅游、農(nóng)產(chǎn)品加工、鄉(xiāng)村商貿(mào)流通、保障性租賃住房等鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目，以及一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目，以作價入股方式使用集體建設(shè)用地。嚴(yán)格禁止作價入股地塊用于建設(shè)商品住房。

　　(三)合作主體。作價入股主體即擁有集體建設(shè)用地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織。除法律法規(guī)另有規(guī)定外，經(jīng)依法完成公司注冊的單位或個人可作為集體建設(shè)用地作價入股的合作方，優(yōu)先引導(dǎo)具備專業(yè)運(yùn)營能力、風(fēng)險處理能力和社會責(zé)任感的社會資本參與鄉(xiāng)村振興項目合作開發(fā)。

　　(四)合作期限。作價入股合作期限須經(jīng)合作雙方平等協(xié)商和民主決策，充分考慮產(chǎn)業(yè)生命周期和項目運(yùn)營周期后商議確定，但最多不得超過同類用途建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限。

　　(五)民主決策。集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股作為農(nóng)村集體資產(chǎn)管理重大事項，對合作方案、公司章程、供地方案、用地協(xié)議、收益分配等事項，應(yīng)按照《上海市農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)督管理條例》和集體經(jīng)濟(jì)組織章程的規(guī)定，落實民主決策程序，并應(yīng)嚴(yán)格落實財務(wù)公開和信息公示制度。

　　(六)監(jiān)督管理。集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股后形成的資產(chǎn)和收益應(yīng)納入農(nóng)村集體資產(chǎn)管理范圍，進(jìn)入上海市農(nóng)村集體資產(chǎn)經(jīng)營管理監(jiān)督平臺。

　　三、管理流程

　　(一)達(dá)成合作意向

　　土地所有權(quán)人與合作方商定合作方案，方案應(yīng)包括地塊位置、面積、用途、合作方基本情況、建設(shè)方案和擬成立公司概況(含公司名稱、企業(yè)類型、經(jīng)營范圍、注冊資本、出資方式、擬任法定代表人等)，征詢農(nóng)村經(jīng)營管理部門意見后，上報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(涉農(nóng)街道辦事處)審核。

　　(二)申請規(guī)劃條件

　　土地所有權(quán)人憑合作方案和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(涉農(nóng)街道辦事處)審核意見等材料，向區(qū)規(guī)劃資源部門申請核發(fā)鄉(xiāng)村規(guī)劃土地意見書，明確規(guī)劃土地使用條件。

　　(三)開展宗地評估

　　土地所有權(quán)人委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，參考地塊所在區(qū)域同類型土地用途級別基準(zhǔn)地價，依據(jù)區(qū)域?qū)嶋H和規(guī)劃條件等開展地價評估。作價入股主體與合作方可以參考評估價格商定各自出資金額和股權(quán)比例。

　　(四)完成公司注冊

　　土地所有權(quán)人與合作方依據(jù)《中華人民共和國公司法》等法律規(guī)定和合作方案擬定公司章程，經(jīng)集體民主決策程序和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(涉農(nóng)街道辦事處)審核后，根據(jù)公司注冊有關(guān)法律法規(guī)，向區(qū)市場監(jiān)督管理部門或具備公司注冊登記權(quán)限的審核部門，申請辦理有限責(zé)任公司設(shè)立登記，明確新成立公司名稱、股權(quán)比例等合作事項。股東以貨幣出資的，應(yīng)在章程約定的認(rèn)繳期間內(nèi)完成出資，股東以非貨幣財產(chǎn)出資的，在章程中應(yīng)載明具體出資方式并提供合法、真實、有效的權(quán)屬文件。

　　(五)編制供地方案

　　土地所有權(quán)人可以委托區(qū)規(guī)劃資源部門編制供地方案，區(qū)規(guī)劃資源部門組織區(qū)相關(guān)部門會核后報請區(qū)人民政府審批并核發(fā)土地使用批準(zhǔn)文件，并按相關(guān)規(guī)定完成公示。供地方案應(yīng)包括項目名稱、土地所有權(quán)人，規(guī)劃批準(zhǔn)文件、投資核準(zhǔn)(備案)文件，地塊位置、土地面積、土地用途、土地使用權(quán)人(新成立公司)、用地年限等內(nèi)容。

　　(六)簽訂用地協(xié)議

　　土地所有權(quán)人與土地使用權(quán)人(新成立公司)應(yīng)簽訂用地協(xié)議，報區(qū)規(guī)劃資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門備案。用地協(xié)議須載明土地基本情況、新成立公司名稱、經(jīng)營范圍、注冊資本、股東名稱、出資方式和比例、合作方式、合作期限、收益分配，議事規(guī)則、違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容，并明確作價入股的土地使用權(quán)不得擅自抵押、轉(zhuǎn)讓以及土地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期、收回等。用地協(xié)議范本由市規(guī)劃資源、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門統(tǒng)一制定。

　　(七)辦理不動產(chǎn)登記

　　新成立公司憑規(guī)劃土地意見書、土地使用批準(zhǔn)文件和用地協(xié)議，向區(qū)規(guī)劃資源部門申請鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，并依據(jù)國家和本市規(guī)定繳納相關(guān)稅費后，按照《上海市不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》的相關(guān)要求，到區(qū)不動產(chǎn)登記部門申請集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)按《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定程序完成公告后，向權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證。

　　(八)納入平臺監(jiān)管

　　新成立公司注冊完成后，土地所有權(quán)人應(yīng)將入股土地面積、作價金額、新成立公司名稱、注冊資本、股東名稱、占股比例、合作期限、收益分配等相關(guān)內(nèi)容及時錄入上海市農(nóng)村集體資產(chǎn)經(jīng)營管理監(jiān)督平臺，并上傳合作方案、公司章程、用地協(xié)議等材料，進(jìn)行全流程在線監(jiān)管。

　　四、保障措施

　　(一)健全組織機(jī)制

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地作價入股應(yīng)審慎穩(wěn)妥、監(jiān)管有序、風(fēng)險可控。市級相關(guān)部門協(xié)同開展配套政策研究，加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。各區(qū)人民政府是區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股工作的責(zé)任主體，應(yīng)依據(jù)本通知制定工作細(xì)則和配套政策，做好計劃管理，落實審批和監(jiān)管職責(zé)。區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、發(fā)展改革、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、住房建設(shè)、市場監(jiān)管、財政、稅務(wù)、產(chǎn)業(yè)、金融、不動產(chǎn)登記等部門根據(jù)職能做好相關(guān)工作，維護(hù)農(nóng)民集體和合作企業(yè)合法權(quán)益，打通工作流程，規(guī)范收益分配，有效防范風(fēng)險，加強(qiáng)監(jiān)管措施，確保各項工作順利開展。

　　(二)加強(qiáng)工作計劃管理

　　區(qū)規(guī)劃資源部門應(yīng)會同區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(涉農(nóng)街道辦事處)根據(jù)作價入股合作雙方意向，以及國土空間規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地市場狀況等，充分考慮區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向、地塊成熟條件和市場功能定位，確保規(guī)劃底線要求，嚴(yán)格項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)年度工作計劃管理，年度工作計劃由區(qū)規(guī)劃資源部門會同區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門審核并經(jīng)區(qū)人民政府同意后，報送市規(guī)劃資源局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委。

　　(三)規(guī)范收益分配

　　新成立公司必須嚴(yán)格按照國家法律規(guī)定和公司章程做好經(jīng)營管理和財務(wù)審計工作，確保股東利益不受損害。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股應(yīng)依據(jù)國家和本市相關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費后，分紅收益納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，接受集體內(nèi)部審計和政府監(jiān)管。各區(qū)人民政府可以結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H和空間資源分配以及公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管護(hù)費用等情況，合理制定區(qū)、鎮(zhèn)、村收益統(tǒng)籌調(diào)節(jié)制度。區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門牽頭督促指導(dǎo)集體經(jīng)濟(jì)組織民主管理和規(guī)范集體收益內(nèi)部分配，加強(qiáng)指導(dǎo)和服務(wù)。

　　(四)嚴(yán)格作價入股合作監(jiān)管

　　作價入股合作雙方應(yīng)嚴(yán)格按照國土空間規(guī)劃確定的用途使用土地，嚴(yán)禁擅自改變規(guī)劃條件。區(qū)人民政府有關(guān)部門依據(jù)部門職責(zé)，實施集體建設(shè)用地使用全生命周期管理和部門監(jiān)管。區(qū)規(guī)劃資源部門會同相關(guān)部門加強(qiáng)土地使用行為的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)、嚴(yán)肅查處違反國土空間規(guī)劃和用途管制的行為。

　　本通知自印發(fā)之日起試行，試行過程中如與國家新出臺的法律、法規(guī)、政策文件不一致的，從其規(guī)定。

上海市規(guī)劃和自然資源局 上海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委員會

2024年4月26日