《內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法（征求意見稿）》學(xué)習(xí)筆記

 

國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于征求《內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法(征求意見稿)》意見的通知

 

　　為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局起草了《內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法(征求意見稿)》。根據(jù)稅務(wù)規(guī)范性文件管理相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)向社會公開征求意見，歡迎社會各界人士就有關(guān)內(nèi)容提出寶貴意見和建議。公眾可在2023年11月9日至2023年12月9日期間，通過以下途徑和方式提出反饋意見：

 

　　一、登錄國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局網(wǎng)站(網(wǎng)址：http://neimenggu.chinatax.gov.cn/)的意見征集系統(tǒng)提出意見。

 

　　二、信函寄送。寄送地址為呼和浩特市賽罕區(qū)后巧報路19號國家稅務(wù)總局自治區(qū)稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處，郵政編碼010020，請在信封上注明“《內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法》意見征集”字樣。

 

國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

 

2023年11月9日

 

內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法(征求意見稿)

 

　　第一章 總則

 

　　第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)等規(guī)定，制定本辦法。

 

　　第二條 本辦法適用于內(nèi)蒙古自治區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。

 

　　第三條 本辦法所稱土地增值稅清算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱納稅人)符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向房地產(chǎn)項目所在地稅務(wù)機關(guān)(以下簡稱主管稅務(wù)機關(guān))提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款的行為。

 

　　第四條 納稅人應(yīng)當向主管稅務(wù)機關(guān)如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準確性和完整性負責(zé)。

 

　　第五條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，實施項目管理，提供納稅服務(wù)，開展土地增值稅清算審核，依法辦理土地增值稅補(退)稅手續(xù)。

 

　　第二章 項目管理

 

　　第六條 納稅人應(yīng)當在取得土地使用權(quán)并取得《建設(shè)工程施工許可證》后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送土地增值稅項目登記信息，并在首次轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)房地產(chǎn)次月起，按月報送項目的進度和變化情況。

 

　　第七條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，與同級發(fā)展改革、自然資源、住房建設(shè)等部門建立協(xié)作機制，充分利用第三方信息進行比對，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，對項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與項目開發(fā)同步。

 

　　第八條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認的項目為清算單位。對于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后分期開發(fā)的，以分期開發(fā)的項目為清算單位。

 

　　經(jīng)國家有關(guān)部門審批或備案的同一項目，在24個月內(nèi)規(guī)劃、施工且納稅人按同一成本對象進行會計核算的，可將相關(guān)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認的項目或分期開發(fā)的項目合并為一個清算單位。

 

　　上述情況和其他確有特殊原因需合并、拆分的，由納稅人提出申請，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)同意后，確認清算單位;主管稅務(wù)機關(guān)認為確需合并、拆分的，確認清算單位后，以書面形式通知納稅人。

 

　　第九條 納稅人應(yīng)按照登記的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)合理歸集收入、成本、費用;開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計算增值額。

 

　　第三章 預(yù)征管理

 

　　第十條 對房地產(chǎn)開發(fā)項目采取“先預(yù)征、后清算、多退少補”的方式征收土地增值稅。

 

　　納稅人在土地增值稅清算申報前銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)于取得收入的次月15日內(nèi)，按預(yù)征率申報預(yù)繳土地增值稅。

 

　　第十一條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。

 

　　第十二條 納稅人采取預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)的，可按照以下方法計算預(yù)征土地增值稅的計稅依據(jù)，該方法一經(jīng)確定不得變更：

 

　　預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

 

　　預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)=預(yù)收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)

 

　　第十三條 納稅人銷售縣級以上人民政府批準建設(shè)的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用房等各類住房和棚戶區(qū)改造安置住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。

 

　　第四章 清算申報

 

　　第十四條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅清算：

 

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

 

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

 

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

 

　　第十五條 符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

 

　　(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

 

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

 

　　(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

 

　　對前款所列第三項情形，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進行土地增值稅清算。

 

　　第十六條 上述第十四條、第十五條中所稱“全部竣工”“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的：

 

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》等相關(guān)資料;

 

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目已交付使用;

 

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

 

　　第十七條 對于符合本辦法第十四條規(guī)定的納稅人，應(yīng)自滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

 

　　對于符合本辦法第十五條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當每年對是否需要清算作出評估，對確定需要清算的項目下達清算通知。納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

 

　　第十八條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時，應(yīng)提供下列清算資料：

 

　　(一)財產(chǎn)和行為稅納稅申報表及附表;

 

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明及相關(guān)資料，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、分期、用地、總建筑面積、可售建筑面積、不可售建筑面積、容積率、關(guān)聯(lián)方交易、融資、銷售、稅款繳納、成本費用分攤方式等基本情況;

 

　　(三)不動產(chǎn)權(quán)證(或國有土地使用證)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證、商品房竣工驗收備案表、測繪報告等;

 

　　(四)國有土地使用權(quán)出讓(轉(zhuǎn)讓)合同、金融機構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計合同、建筑安裝工程合同、材料和設(shè)備采購合同、項目工程結(jié)算書、銀行貸款利息結(jié)算憑證、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表等;

 

　　(五)納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行清算鑒證的，應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》;

 

　　(六)主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他清算資料。

 

　　第十九條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件且報送清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送清算資料不全的，應(yīng)當一次性告知，并要求納稅人在15日內(nèi)補報，對納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊清算資料的，予以受理;對不符合清算條件的，不予受理。主管稅務(wù)機關(guān)受理清算申報后，納稅人無正當理由不得撤銷。

 

　　主管稅務(wù)機關(guān)做出予以受理、補正資料、不予受理決定時，應(yīng)當向納稅人出具《稅務(wù)事項通知書》。

 

　　第五章 清算審核

 

　　第二十條 主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申報資料后，應(yīng)自受理清算申報之日起90日內(nèi)完成清算審核，并出具清算審核結(jié)論。確需延長審核期限的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)負責(zé)人批準可以延長，每次延期不得超過30日，延期次數(shù)不得超過兩次。

 

　　第二十一條 在清算審核中，發(fā)生以下情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體研究決定可以中止審核，并書面通知納稅人。中止審核的時間，不計入主管稅務(wù)機關(guān)審核期限。中止審核的情形消失后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時恢復(fù)清算審核：

 

　　(一)因不可抗力因素影響無法進行清算審核的;

 

　　(二)因法院、檢察院、公安、紀委監(jiān)委等部門調(diào)取納稅人賬簿、憑證等資料立案檢查，無法進行清算審核的。

 

　　第二十二條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

 

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準確性等。

 

　　實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

 

　　第二十三條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。營改增后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅收入。

 

　　第二十四條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于安置回遷戶、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

 

　　視同銷售房地產(chǎn)的，以雙方簽訂合同中所載價格為準，所簽合同價格不公允或無合同的，按下列方法和順序確定：

 

　　(一)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

 

　　(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈�、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價格確定。

 

　　第二十五條 納稅人申報房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格明顯不合理，或不到交易時交易地同類房地產(chǎn)市場交易價百分之七十的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明，納稅人拒不提供或無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)按本辦法第二十四條第二款確定轉(zhuǎn)讓價格。對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格即使偏低，可視為有正當理由：

 

　　(一)法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價格;

 

　　(二)政府相關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價格;

 

　　(三)主管稅務(wù)機關(guān)認可的其他合理情形的轉(zhuǎn)讓價格。

 

　　第二十六條 納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅，在清算時不確認收入，不扣除相應(yīng)的成本費用。

 

　　第二十七條 納稅人轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)車位(車庫、儲藏室)的，按取得權(quán)屬登記證上列明的房地產(chǎn)類型清算，未列明的按其他類型房地產(chǎn)清算。

 

　　納稅人轉(zhuǎn)讓車位(車庫、儲藏室)使用權(quán)的，不征收土地增值稅，在清算時不確認收入，不扣除相應(yīng)的成本費用。

 

　　第二十八條 納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時向購買方贈送同一開發(fā)項目車位(車庫、儲藏室)，合同分別列明房地產(chǎn)銷售價格和車位(車庫、儲藏室)贈送價格的，按合同列明的價格分別確認收入;未分別列明的，或雖列明但不公允的，按各自的公允價值占比分別確認收入。

 

　　第二十九條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，具體包括：

 

　　(一)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金。

 

　　(二)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。包括按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的登記費、過戶手續(xù)費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、為取得土地使用權(quán)所實際繳納的契稅及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

 

　　第三十條 納稅人發(fā)生的下列支出計入取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除：

 

　　(一)納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅;

 

　　(二)土地出讓合同中約定分期繳納的土地出讓金利息;

 

　　(三)在國有土地使用權(quán)出讓合同中明確約定為政府建設(shè)并無償移交的配建房、公共服務(wù)設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出。

 

　　第三十一條 納稅人取得的土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等政府返還款，在確認扣除項目金額時應(yīng)當?shù)譁p相應(yīng)的扣除項目金額;納稅人取得政府返還款不能區(qū)分扣除項目的，應(yīng)抵減取得土地使用權(quán)所支付的金額。

 

　　第三十二條 納稅人逾期開發(fā)繳納的土地閑置費、取得土地使用權(quán)支付的拍賣傭金不予扣除。

 

　　第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。